Եկամտահարկի վերադարձը կսահմանափակվի, բայց անշարժ գույքի գները չեն իջնի

ՀՀ կառավարությունը ամիսներ առաջ որոշում կայացրեց՝ հերթական սահմանափակումը մտցնելով եկամտահարկի վերադարձի օրենքում։

Ըստ այդմ՝ 2025-ի հունվարի 1-ից հետո եկամտահարկի վերադարձով ձեռք բերվող բնակարանների համար պետության կողմից վերադարձվող գումարը եռամսյակի հաշվով չի կարող գերազանցել 750․000 դրամը, նախկին 1․5 միլիոն դրամի փոխարեն։ Փոփոխությունը չի վերաբերելու այն քաղաքացիներին, որոնք արդեն իսկ կնքել են եկամտահարկի վերադարձով հիփոթեքային պայմանագիր։

Նոր փոփոխություններով՝ 2027-ի հունվարի 1-ից հետո ստացված հիփոթեքային վարկերի մասով վերադարձ չի լինելու, եթե գույքը գտնվում է Երևանի հարակից՝ Արարատի, Արմա¬վիրի, Արագածոտնի և Կոտայք մարզերում։ Արդեն 2029 թվականի հունվարի 1-ից, առհասարակ, եկամտահարկի վերադարձով բնակարանի ծրագիր չի գործելու։

Oragir.News-ը ՀՀ անշարժ գույքի գործակալությունների ասոցիացիայի խորհրդի հիմնադիր անդամ Ռուստամ Գրիգորյանից հետաքրքրվեց, թե այս փոփոխություններն ինչի՞ կարող են հանգեցնել, արդյոք անշարժ գույքի շուկայում գների էական նվազում կլինի՞, ինչպես շատ հաճախ լսում ենք տարբեր հարթակներում։

«Մի քանի նախագծեր կմնան Երևանում, որոնք շինթույլտվություները ստացել են 2022-ից առաջ, օրինակ՝ Դեֆանսը, բայց մնացած պրոյեկտները դուրս կգան և կգործեն Երևանի հարակից մարզերում։

Այսինքն՝ կառուցապատումը շարունակվելու է Երևանի հարակից մարզերում, օրինակ՝ Զովունիում, Բագրևանդում, Աբովյան քաղաքում, Էջմիածնում, Աշտարակում, Պռոշյանում, ու այդ օրենքը հենց այստեղ է գործելու։
Այս օրենքով նաև եկամտահարկի վերադարձի սահմանաչափն է կրճատվել՝ եռամսյակի համար սահմանվելով 750․000 դրամ։ Այն ժամանակ, եթե 50 միլիոն դրամով գույք ձեռք բերելու դեպքում այդքանն էլ փոխհատուցվում էր, հիմա այդ սահմանաչափը դարձել է 25 միլիոն, այսինքն փոխհատուցումը կիսով չափ է դարձել։

Սա հանգեցնելու է նրան, որ Երևանի շուկայում միտումները մի փոքր փոխվելու են։ Մի կողմից՝ առաջարկն է քչանալու։ Հաշվի առնելով՝ վերջին 2 տարում ինչքան կառուցապատում է եղել, այս պահին ավելի շատ առաջարկ կա, քան պահանջարկ։

Մյուս կողմից՝ Երևանում միշտ էլ պահանջարկը լինելու է, բայց առաջարկը չի ավելանալու։ Կարծում եմ՝ 1 տարվա ընթացքում շուկան կկարգավորվի և՛ գնային իմաստով, և՛ պահանջարկ-առաջարկի, ու ավելի կայուն իրավիճակ կունենանք»,- ասաց Գրիգորյանը։

Ինչ վերաբերում է խոսակցություններին, թե 2025 թվականից անշարժ գույքի շուկայում էական գնանկում կնկատվի, մասնագետն այսպես արձագանքեց․

«Եկամտային հարկի օրենքի պահանջարկն առաջնային շուկան է եղել, և առաջնային շուկայի մասով տրամաբանությունը հետևյալն է՝ ինքը դուրս է գալու այլևս, այսինքն՝ էլ առաջարկ չկա։ Սա ենթադրում է, որ պահանջարկը մնալու է։ Խոսակցություն է գնալու երկրորդային շուկայի մասին, որտեղ, այո, վերջին 1 տարում գերարժեվորումից հետո որոշակի նվազում կար։ Հիմա կանխատեսել, որ եկամտահարկի դուրս գալու հետ կապված է, ինչ-որ բան է լինելու, տեղին չէ, որովհետև Երևանում, մասնավորապես՝ Կենտրոն և Արաբկիր վարչական շրջաններում 2 տարի է՝ այս օրենքը չի գործում։

Իհարկե՝ որոշակի վայրիվերումներ կան շուկայում, կայունություն և կանխատեսելիություն չկա, բայց այդ ամեն ինչը կախված է նաև վարձակալության շուկայի հետ։ Եթե վարձակալության շուկան էլ է կարգավորված, օրինակ՝ ներդրողը առնում է, վարձով է տալիս, եթե որոշակի ցուցիչ է լինում, որոշակի տոկոս եկամտաբերություն ունի գույքը, ուրեմն իր գինն արդարացված է։ Վարձակալության շուկան վերջին 1 տարում, հատկապես վերջին ամիսներին կայունացել է, այն ժամանակ բարձր էր գները, հիմա եկել է իրականության դաշտ»։

Գրիգորյանի խոսքով՝ իրենց իրականացրած վիճակագրությունը ցույց է տալիս, որ հաջորդ տարի շուկան կարգավորման է գնալու։

Ամփոփելով զրույցը, ՀՀ անշարժ գույքի գործակալությունների ասոցիացիայի խորհրդի հիմնադիր անդամ Ռուստամ Գրիգորյանը շեշտեց՝ պետք չէ սպասել էական նվազումների․

«Խնդիրը այն է, որ մարդիկ ճիշտ վիճակագրական տվյալների տիրապետեն, դրանց հետևեն, ոչ թե ասեկոսեներին։ Այո, շուկայում կա որոշակի գերարժեվորում, բայց միտում է նկատվում շուկայի կարգավորման։ Կարգավորումը հետևյալն է՝ առաջնային շուկայի նախագծերը շեշտակի անգամ քչանալու են, գրեթե չեն լինելու Երևանում, եթե չլինեն մեծ նախագծեր՝ համալիրներ, արտերկրից որևէ բրենդ չներգրավվի, առաջարկը շեշտակի քչանալու է։ Իսկ պահանջարկն էլ ինչ-որ չափով բարձրանալու է, որովհետև առաջնային շուկայի գնորդը չի կարողանալու Երևանում գնի, երկրորդային շուկայից է գնելու։ Թե ինչ գնային քաղաքականություն կձևավորվի, բարդ է ասել, բայց այն արհեստական կամ ոչ արհեստական գործիքների մեխանիզմներն այլևս չեն լինի, և կայուն վիճակում կհայտնվենք։ Մեր ջանքերի շնորհիվ Կադաստրի կոմիտեի կողմից վիճակագրություն է տրվում առաջնային շուկայի մասով։ Հետևաբար, եթե Կադաստրի կոմիտեն էլ ճիշտ վիճակագրությունը պարբերաբար սկսի հրապարակել, արդեն կունենանք կանխատեսելի միջավայր։

Էական մեծ փոփոխություններ այս պահին չեն կանխատեսվում, որ շուկան 10-20 տոկոս կիջնի, որովհետև այդ վիճակագրությունն էլ չկար, առաջնային և երկրորդային շուկան խառնված էին։ Պետք չէ սպասումներ ունենալ, որ շուկան «տրաքելու» է, էական գնային նվազում է լինելու, կարելի է խորհրդակցել լավ մասնագետների հետ»։