Անշարժ գույքի միջնորդական գործունեությունը առաջին անգամ դրվում է իրավական դաշտի մեջ

Հայաստանում անշարժ գույքի միջնորդական գործունեությունը առաջին անգամ դրվում է հստակ իրավական դաշտի մեջ։ Կադաստրի կոմիտեի կողմից ներկայացված և ՀՀ կառավարության կողմից հաստատված «Անշարժ գույքի միջնորդական գործունեության մասին» օրենքի նախագիծը էականորեն փոխում է ոլորտի գործող կանոնները՝ սահմանելով պարտադիր գրանցում, մասնագիտական որակավորում և կենտրոնացված էլեկտրոնային վերահսկողություն։

Կառավարության հիմնավորման համաձայն՝ անշարժ գույքի ոլորտը երկար տարիներ գործել է առանց միասնական օրենսդրական կարգավորման։ Վաճառքով և վարձակալությամբ զբաղվող բազմաթիվ անհատ միջնորդներ և ընկերություններ գործել են ոչ ֆորմալ դաշտում՝ խուսափելով հարկերից, առանց վերահսկողության և մասնագիտական չափորոշիչների։ Նոր օրենքի նպատակն է ոլորտը դուրս բերել ստվերից, ապահովել ֆինանսական թափանցիկություն, բարձրացնել ծառայությունների որակը և պաշտպանել գնորդների, վաճառողների ու վարձակալների իրավունքները։

Օրինագծի համաձայն՝ անշարժ գույքի բոլոր միջնորդներն ու գործակալությունները պարտավոր կլինեն գրանցվել պետական գրանցամատյանում և կարող են գործունեություն ծավալել միայն պաշտոնական որակավորման գործընթացն անցնելուց հետո։ Առանց գրանցման կամ պարտադիր հարթակից դուրս գործարքներ իրականացնողները կենթարկվեն վարչական տույժերի։ Լիցենզիա ստանալու համար ռիելթորները պետք է անցնեն ատեստավորում՝ քննությունների միջոցով։ ՀՀ կադաստրի կոմիտեի նախագահ Սուրեն Թովմասյանը հունվարի 19-ին լրագրողների հետ հանդիպման ժամանակ պարզաբանել է, որ օրենքը ուժի մեջ կմտնի 2026 թվականի երկրորդ կեսին, և այդ պահից սկսած ռիելթորների համար ատեստավորումը կդառնա պարտադիր։ Նրա խոսքով՝ որակավորման գործընթացը կիրականացվի թեստերի հանձնման միջոցով։
Օրենքով նախատեսվում է ներդնել կենտրոնացված առցանց տեղեկատվական համակարգ, որը պարտադիր կլինի բոլոր անշարժ գույքի միջնորդների համար։ Այդ հարթակում կգրանցվեն անշարժ գույքի վաճառքի և վարձակալության բոլոր գործարքները, միջնորդների և հաճախորդների միջև կնքված պայմանագրերը, ինչպես նաև գույքի ցուցակագրումները։ Համակարգի նպատակը չգրանցված և ոչ ֆորմալ գործունեությունը գործնականում անհնար դարձնելն է։ Միջնորդները տարեկան պետք է վճարեն մոտ 450 հազար դրամ, այսինքն՝ շուրջ 1200 դոլար պետական տուրք՝ հարթակից օգտվելու համար։ Եթե միջնորդը չկնքի պաշտոնական պայմանագիր կամ գործարքի տվյալները չմուտքագրի միասնական համակարգ, նախատեսվում են տուգանքներ։

Նոր իրավական կարգավորումը ներառում է նաև անշարժ գույքի կառավարման ծառայությունների ինստիտուտի ներդրում։ Սեփականատերերը հնարավորություն կունենան իրենց գույքը հանձնել կառավարման և ստանալ եկամուտներ՝ առանց ավելորդ վարչարարության։ Այդպիսի ծառայություններ մատուցող ընկերությունները պարտավոր կլինեն բացել հատուկ բանկային հաշիվներ, որոնց միջոցով կկառավարվեն հաճախորդների վճարումները՝ ապահովելով ֆինանսական թափանցիկություն։ Կառավարիչների նկատմամբ նույնպես սահմանվելու են մասնագիտական և գործառնական պահանջներ։

Բացի այդ, նախատեսվում է ներդնել էլեկտրոնային համակարգ, որի միջոցով նախ կստուգվեն անշարժ գույքի որակական և իրավական պարամետրերը, և միայն դրանից հետո գույքը կարող է հանվել վաճառքի կամ հանձնվել վարձակալության։ Այս պահանջը նպատակ ունի նվազեցնել ռիսկային, կեղծ կամ թերի փաստաթղթավորված գործարքները։

Նոր օրենքի կարգավորումները տարածվում են ինչպես բնակելի, այնպես էլ առևտրային անշարժ գույքի վաճառքով կամ վարձակալությամբ զբաղվող անհատ գործակալների, միջնորդական ընկերությունների վրա՝ անկախ դրանց չափից կամ բիզնես մոդելից, ինչպես նաև բոլոր այն անձանց վրա, որոնք ներկայացնում են վաճառողների, գնորդների, վարձատուների կամ վարձակալների շահերը։

Կառավարության գնահատմամբ՝ օրենքի կիրառումը կնպաստի անշարժ գույքի շուկայի զգալի մասի ներգրավմանը ֆորմալ հարկային դաշտ, կավելացնի պետական եկամուտները, կստանդարտացնի մասնագիտական պրակտիկան և կբարձրացնի շուկայի նկատմամբ վստահությունը։ Օրինագիծը նախատեսվում է ուղարկել Ազգային ժողով՝ քննարկման և վերջնական հաստատման համար։